Девелопмент что это такое


    Что такое девелопмент в строительстве

    В России понятие «девелопмента» зародилось в 2000 году, когда после преодоления экономического кризиса, прогрессивными темпами стало развиваться строительство (особенно в Москве). Однако «девелоперами» в те времена считали себя все компании- инвесторы, застройщики,  подрядчики. Но из-за отсутствия должного уровня развития рынка, финансового сектора, взаимоотношений с властью конечному клиенту предоставить качественный девелопмент от составления проекта до его реализации ни одна компания не могла.  Поэтому поначалу в России появился рынок застройщиков, которые ориентировались на большие объемы заказов. Девелопмент начал зарождаться в тот момент, когда стало уделяться должное внимание не только количеству, но и качеству построек, а соответственно и прибыли от реализации готовых проектов. Девлоперы взяли на себя весь комплекс работ – поиск участков земли, строительных организаций, проектирование,  получение разрешительных документов, поиск покупателей. Такая многоступенчатая система управления бизнесом требовала большого штата персонала – настоящих профессионалов в области маркетинга, проектирования, архитектуры, строительства, рекламы и пр. При этом цель считалась достигнутой, если проект не только построен, но и оправдан, целесообразен, юридически грамотно оформлен и нужен конечному покупателю.

    Важно! Нередко отклонение от такой традиционной схемы строительства приводит к плачевным результатам – неправильный выбор местоположения объекта без учета транспортной доступности и наличия инфраструктуры в районе или его ошибочное проектирование приведет к тому, что жилье в конечном итоге не будет пользоваться спросом. А в случае нарушения законодательства, неполучения разрешительных документов и вовсе уйдет под снос, принося своим создателям грандиозные убытки.

    Уже к 2005 году девелопмент выделился в отдельный вид бизнеса и сегодня его услуги полного цикла пользуется небывалым спросом. К застройке крупных жилых комплексов привлекаются крупные инвесторы, эксперты-консультанты, управляющие компании, проводятся тендеры по выбору архитектора-проектировщика, от работы которого на половину зависит успех и рентабельность будущего проекта (нередко приглашаются профессионалы из других стран).

    Что такое девелопмент?

    Девелопмент представляет собой предпринимательскую деятельность в области строительства недвижимости, в процессе которой происходит преобразование существующего земельного участка или здания, в результате которого создается новый объект с большей стоимостью по сравнению в первоначальной. Девелопер – это организация (или предприниматель), которая сопровождает весь процесс реализации проекта:

    • проектирование;
    • выкуп земельного участка;
    • получение разрешительных документов на строительство;
    • заключение договора с застройщиками, подрядчиками;
    • поиск риелторов, брокеров для продажи готовых объектов недвижимости.

    Нередко деятельность девелоперских контор связана с поиском инвестиций для развития проекта – банков, крупных инвесторов. Также слову «девелопер» синонимично значение «застройщик», который представляет собой юридическое лицо, имеющее в  своей собственности земельный участок и привлекающее инвестиции в строительство многоквартирных домов, торговых центров и других объектов с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду для получения прибыли.

    Этапы

    Девелопмент состоит из следующих этапов:

    1. Разработка проекта и концепции строительства;
    2. Поиск земельного участка, анализ инфраструктуры и удобства местоположения;
    3. Проектирование, оценка стоимости;
    4. Поиск строительных организаций, заключение официальных договоров;
    5. Реализация и управление проектом.

    Виды

    Существует несколько разновидностей девелопмента:

    • жилой недвижимости;
    • загородной недвижимости;
    • коммерческих объектов;
    • земельных участков.

    Объекты недвижимости в свою очередь разделяются на несколько  классов:

    В зависимости от управления финансами различают следующие типы девелопмента:

    • fee development (девелоперу отдается фиксированный гонорар за его работу, при этом он не берет на себя ответственность за риск финансовых потерь)
    • speculative development (ответственность полностью лежит на девелопере).

    bouw.ru

    Девелопмент - это... Что такое Девелопмент?

    Девелопмент (также девелопмент недвижимости; от англ. real estate development «совершенствование, рост недвижимости») — это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.[1] В российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным) и краткий вариант — девелопмент, имеющий то же значение.

    Девелопер — предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов.[2] Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические лица — девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов.

    Понятие «застройщик»

    В России широко используется понятие застройщик, которое унаследовано со времен СССР. Оно в определенной степени соответствует понятию девелопер, однако является более широким. Под девелопером обычно понимают инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в аренду этого объекта после его постройки (целиком или частями).

    Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (последняя действующая редакция от 17.06.2010 г.) указывает:[источник не указан 26 дней]

    застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

    Статья 3 214-ФЗ «Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости»:

    1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

    2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

    3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

    Заказчик — это уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению строительства. При этом заказчик не является обязательной фигурой в процессе строительства, так как застройщик может вступать в отношения с подрядчиками напрямую, без посредника-заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком». Застройщик также может обходиться и без заказчика, и без подрядчиков, например, в том случае, когда застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом.[3][4]

    Этапы и виды девелопмента

    1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта
    2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта
    3. Проектирование и оценка проекта
    4. Заключение контрактов и строительство
    5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами.[2]

    Существует три вида девелопмента:

    • Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.
    • Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.[5][6]
    • BTS-девелопмент (Built-to-suit): Решение комплекса задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика.

    Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

    • Девелопмент жилой недвижимости
    • Девелопмент коммерческой недвижимости
    • Девелопмент загородной недвижимости
    • Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков).

    Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.).

    Примечания

    • С. Максимов. Девелопмент (развитие недвижимости) — организация, управление, финансирование. / С. Максимов — СПб: Питер, 2002. — 256 с.
    • Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. — Urban Development Publishing (UDP), 2004. — 452 c.
    • И. И. Мазур, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдерогге. Девелопмент. — Экономика, 2004 г. — 528 с.

    dic.academic.ru

    Девелопмент что это такое – понятие, этапы, виды

    Не так давно в экономике начал фигурировать термин – девелопмент. Что это такое? Термин появился в России в 2000 году, когда строительство в Москве стало развиваться быстрыми темпами. Однако строительный рынок в данный период не отличался достаточным уровнем развития, и хотя любая компания или застройщик норовили назвать себя профессиональными «девелоперами», качество услуг оставляло желать лучшего. Постепенно объемы строительства росли, заказчики стали обращать более пристальное внимание не только на количество, темпы работы, но и на качество предоставляемых услуг.  Малые фирмы и частники не справлялись с большим объемом требований, постепенно большая часть «любителей» отсеялась, и осталась небольшая часть компаний, способных достойно справляться со своей работой.

    Профессиональный девелопмент что это такое

    Девелопмент – вид предпринимательской деятельности, связанный с проведением изменений в земельных участках, постройках, либо сооружениях, который влечет за собой рост их стоимости на рынке. Чаще всего это строительные/инженерные работы, либо действия по реставрации. Совокупность подобных работ составляет полный инвестиционный проект в отрасли недвижимости, за который отвечает компания, обладающая соответствующими полномочиями.

    Виды

    Девелопмент делится на виды в зависимости от типа объекта и способа управления финансами.

    По типу объекта:

    • Земельный – ландшафтные проекты;
    • Коммерческий – офисные здания;
    • Жилой – застройка домов и квартир для жилья;
    • Загородный – проекты коттеджей и загородных домов.

    По финансовому моменту:

    • Fee development – девелопер не несет рисков, его работа оплачивается по фиксированному тарифу.
    • Speculative development – девелопер несет полную ответственность и все финансовые риски.

    Ключевые стадии

    Процесс девелопмента состоит из нескольких этапов:

    1. Выбор подходящего участка земли под строительство, подготовка детального бизнес-плана и его техническое обоснование.
    2. Получение всех разрешений из государственных инстанций и согласование условий, на которых будет предоставлена аренда.
    3. Организация финансового вопроса и покупка объекта. Это могут быть собственные средства, либо ссуды.
    4. Организация строительства. Могут использоваться собственные силы, если есть соответствующие ресурсы и подразделения, либо нанимаются сторонние профессиональные строители. Важно! Именно на этой стадии специалист-девелопер должен контролировать все издержки и сводить их к минимуму.
    5. Продажа готового здания/объекта, либо сдача его в аренду, если это принесет больший доход в долгосрочном самостоятельном использовании.

    Вывод

    Отвечая на вопрос, что такое девелопмент, стоит отметить, что данная работа имеет двоякие моменты. С одной стороны создатели каждого проекта ставят целью максимально повысить итоговую цену объекта и если им удается совместить баланс цена/качество, прибыль достаточно высока. С другой стороны профессиональный девелопер должен продумать множество нюансов, если что-то было упущено из вида, все последствия выльются в огромные финансовые потери. Это нелегкая работа, требующая предельного внимания и сопровождающаяся большими рисками.

    Поделиться:

    Нет комментариев

    papinian.com

    Все, что нужно знать о девелопменте - Деньги и финансы простым языком

    Девелопмент (от англ. development – развитие) – это комплекс мероприятий по строительству, изменению или реконструкции здания, направленных на увеличение его рыночной стоимости. Соответственно, специалистов, задействованных в данной сфере, называют девелоперами, или застройщиками, если говорить простыми словами. Выполнять подобные работы могут как индивидуальные предприниматели, так и компании. Таким образом, исходя из определения, делаем вывод, что основной целью девелопмента является развитие недвижимости ради увеличения его стоимости.

    Отдельно стоит упомянуть об инвесторах, которые вкладывают собственные средства в улучшение недвижимости, для того, чтобы в будущем продать его по выгодной цене. Такие бизнесмены также имеют отношение к девелопменту, формируя отдельное его направление.

    Развитие направления в России

    Впервые деятельность, напоминающая современный девелопмент, появилась еще в Советском Союзе, однако тогда не было таких профессий, как девелопер и инвестор. В обязанности застройщика входило не только строительство и реконструкция объекта, но и поиски источников финансирования для покрытия расходов.

    В современной России на девелопера, наряду с прежними функциями, возложен ряд новых обязательств, которые должны быть выполнены в соответствии с высокими требованиями, диктуемыми рынком недвижимости.

    Так чем же занимаются застройщики? В сегодняшней статье мы подробнее разберем этот вопрос, доступным языком объясним спецификацию и все нюансы работы компаний из данной отрасли.

    Чем занимаются девелоперы

    Основным направлением деятельности застройщиков является реализация проектов недвижимости.

    Под определением проекта стоит понимать как строительства объекта с нуля, так и реконструкцию существующего. То есть проект – это временное предприятия, имеющее начало и конец, который наступает по достижении поставленных целей или осознания того, что он являются недостижимыми.

    Важно понимать, что девелоперские фирмы не сосредоточены на отдельном направлении, например, только строительстве. Они выполняют широкий спектр работ, начиная от анализа идеи и заканчивая сдачей объекта «под ключ».

    Встречаются ситуации, когда девелоперские компании берутся за строительный проект, который не включает в себя непосредственное возведение объекта. Они предоставляют услуги по созданию юридического лица, на которое будет оформлен земельный участок и получено разрешение на строительство.

    В начале сотрудничества застройщик и заказчик оговаривают все финансовые вопросы, объем работы, ответственность сторон и сроки сдачи объекта, подкрепляя сделку подписанием договора. Комиссия компании может колебаться в зависимости от сложности работ, но обычно она составляет около 10 процентов от стоимости объекта.

    Как видим, девелопмент является довольно объемной деятельностью, включающей в себя большое количество функций подразумевающих практически управление недвижимостью.

    Неспроста данный бизнес находится в верхних списках рейтингов наиболее прибыльных в мире.

    Кстати, одним из самых крупных девелоперов в мире был нынешний президент США Дональд Трамп.

    Из чего состоит девелопмент

    Собственно, весь цикл работы с проектом делится на несколько отдельных этапов:

    • Анализ и разработка будущего проекта.
    • Поиск земельного участка.
    • Создание проекта с предварительной оценкой стоимости.
    • Поиск исполнителя и подписание всех документов.
    • Строительство и управление проектом.

    Кроме того, сам девелопмент специалисты классифицируют по нескольким видам: по управлению финансами и по типу объекта.

    Строительный девелопмент подразделяется также и по отраслям:

    • Жилая.
    • Коммерческая.
    • Загородная.
    • Земельная.

    В случае с первыми двумя отраслями застройщиком прорабатываются все этапы строительства, и уже готовый проект сдается заказчику. К коммерческой отрасли относится строительство гостиниц, складских помещений и офисных зданий.

    При работе с земельными участками девелопмент заключается в разбивке одного большого проекта на несколько более мелких составляющих, по которым выполняются все требования, начиная с юридических моментов. Все работы проводятся в соответствии с требованиями клиента, описанными в контракте.

    К деталям проекта, которые требуют отдельного обсуждения, относятся:

    • Мощности, размещенные на объекте.
    • Выезд на ближайшие автомагистрали и дороги.
    • Объем работ.

    Классификация недвижимости

    Девелопмент подразделяется также и по классам недвижимости. Недвижимость классифицируется по нескольким признакам.

    А именно:

    • По цели владения (проживание, ведение коммерческой деятельности, объект инвестирования).
    • Готовности (незавершенные работы, введен в эксплуатацию, требует капитального ремонта).
    • Воспроизводимости в натуральной форме. К воспроизводимым относятся дома и насаждения, к невоспроизводимым – земля и ее недра.

    Кроме того, все объекты делятся на эконом, элит, и бизнес-классы.

    Эконом-класс. Является наиболее распространенным видом жилого девелопмента. Сразу стоит отметить, что невысокая стоимость постройки относительно других типов вовсе не означает, что работы выполнены некачественно. Строительству жилья в России уделяется большое внимание, поэтому жилье даже такого класса соответствует всем санитарным нормам и нормативным актам.

    Помимо низких затрат на строительные материалы, к характерным чертам экономкласса можно отнести удаленность от центра населенного пункта, отсутствие парковочных мест и объектов социальной инфраструктуры на территории жилого комплекса.

    Элит-класс. Соответствует всем наивысшим стандартам. Однако некоторые недобросовестные девелоперские компании пользуются тем, что отечественный рынок недвижимости находится на этапе формирования, и отсутствуют четкие критерии классификации жилья. Поэтому иногда они продают жилье экономкласса под видом элитного, завышая его стоимость.

    В целом недвижимость элиткласса должна соответствовать следующим нормам:

    • Уникальное месторасположение.
    • Оригинальный внешний вид.
    • Использование современных технологий в строительстве.
    • Соответствие высоким стандартам.
    • Наличие коммуникаций и социальной инфраструктуры.

    Объекты элитной жилой недвижимости подразделяются на категории: премиум, эксклюзив и комфорт. Представителем данного класса являются пентхаусы.

    Бизнес-класс. К данной категории относится нежилая недвижимость, которая может быть использована для получения прибыли: складские помещения, офисы, торговые объекты и т. д.

    Зачастую доход извлекается путем сдачи помещения в аренду или продажи, а также использования его для производственных целей.

    Сюда же относятся и земельные участки, поскольку их можно выгодно продать.

    Классификация девелопмента по типу управления финансами

    В зависимости от управления финансами, девелопмент бывает двух видов: fee development и speculative. О том, где найти инвесторов для своего проекта, читайте в этой статье.

    В первом случае все предельно просто: с помощью тендерного конкурса определяется исполнитель работ, который отвечает исключительно за качество выполненной работы и не несет никакой материальной ответственности. Его вознаграждение напрямую зависит от объема работы. Чаще всего в таких случаях объект сдается «под ключ».

    Со speculative немного сложнее, поскольку он, в свою очередь, делится на несколько подкатегорий: девелопер только финансирует проект или берет полную ответственность и отвечает за его успешность.

    В первом случае проект полностью принадлежит застройщику, и все риски ложатся на него. Но взамен он получает право управления объектом, и возможность сдавать недвижимость в аренду.

    Что касается полной ответственности, она требует от девелопера полной погруженности. Он занимается разработкой проекта, поиском строителей и финансов, решает юридические вопросы, в том числе и с представителями власти. Но поскольку собственные средства он не вкладывает, материальные риски сведены к минимуму. Комиссия девелопера в таких ситуациях зависит от сложности проводимых работ.

    Несмотря на свою молодость, рынок недвижимости в России является перспективным направлением деятельности, а дом уже не является просто жилищем. Развитие девелопмента в правильном направлении подарило миру новый термин – джентрификация, в результате которой некогда трущобы превращаются в привлекательные районы для жизни. Примерами ее являются нью-йорский Бруклин, лондонский Шордич и берлинский Пренцлауэр-Берге. Поэтому любая недвижимость может стать выгодным капиталовложением, если к ее развитию приложат усилия юристы, архитекторы, маркетологи и, естественно, строители.

    denjist.ru


    Смотрите также