Как узаконить сделанную перепланировку


    Как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире самостоятельно: сколько стоит, что нужно для этого

    Понятие «перепланировка» зародилось тогда, когда граждане стали стремиться создавать более комфортные условия для проживания в своих квартирах. Поскольку не каждому человеку по карману сменить старое жилье на новое, люди стараются привнести новшества в уже имеющееся жилье. А массовые «перепланировки» повлекли за собой разработку и принятие новых правил, позволяющих совершать данные мероприятия более безопасно и «безболезненно», в том числе узаконивать уже видоизмененные квадратные метры жилья.

    Итак, нужно ли и как узаконивать незаконную самовольную перепланировку квартиры?

    Подлежит ли легализации такое мероприятие

    Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилплощади (снос или перемещение перегородок, увеличение или уменьшение жилого пространства). Все эти действия требуют в обязательном порядке внесения корректив в имеющемся техпаспорте и получения разрешительных документов.

    Любое изменение параметров жилплощади подлежит обязательной процедуре узаконения, поскольку самовольная перепланировка грозит:

    • Получением штрафа. Предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме его погашения владелец или наниматель за свои средства обязаны привести жилплощадь в прежнее состояние. Если в разумный срок этого не сделать, суд может реализовать жилое помещение собственника с публичных торгов с компенсацией, а в отношении нанимателя принять решение о расторжении соглашения соцнайма жилого помещения.
    • Невозможностью в дальнейшем реализовать право собственника (совершать операции с недвижимостью).
    • Аварийными ситуациями, влекущими за собой обрушения несущих конструкций, затопления и другие негативные последствия.

    Необходимо знать, в каких случаях вообще не допускается осуществление перепланировки:

    • увеличение кухни или туалета с ванной комнатой за счет жилых квадратных метров (запрещено увеличение больше, чем на 25% от жилой площади);
    • объединение кухонного помещения с другой комнатой при помощи арки, если в квартире установлена газовая плита (в домах с плитами, работающими от электричества, такое объединение разрешено);
    • снос несущих конструкций (стен и перегородок);
    • уменьшение, снос или перенос домовых инженерных коммуникаций (трубы водоснабжения, отопительные батареи, вентканалы и проемы);
    • перенос санузла в те зоны, где у соседей на нижнем этаже располагаются жилые помещения (за исключением двухъярусных квартир);
    • установка радиаторов тепла от домовых на балконы и лоджии;
    • увеличение метража балкона за счет жилых квадратных метров (не запрещается объединять пространства аркой, если ее ширина не больше одного метра).

    Кроме этих запрещающих случаев необходимо помнить, что в результате перепланировки не должны быть ухудшены прежние условия проживания. При этом при изменении жилплощади допускается:

    • объединение пространства кухни (при наличии газового оборудования) с жилой площадью с монтажом дверного проема, арки, раздвижного дверного механизма;
    • санузел может быть расширен за счет нежилого пространства (прихожей, коридора), при этом полы в помещении туалета должны быть ниже на несколько сантиметров, чем в прилегающем помещении;
    • возможен перенос водяного оборудования от стояка путем удлинения новых труб с сохранением угла слива.

    Следующий видеосюжет расскажет о том, подлежит ли узаконению самовольная перепланировка в кварире и как его лучше осуществить:

    А теперь настало время поговорить о том, что нужно, чтобы узаконить перепланировку квартиры.

    Как узаконить перепланировку в квартире

    На сегодняшний день существует 2 варианта легализации «самоволки»:

    1. Посредством судебного разбирательства (наиболее распространенный способ).
    2. Путем прохождения административной процедуры, которую могут назначить органы местной власти. Данная процедура является аналогичной процедуре оформления разрешений на проведение работ по перепланировке.

    Теперь поговорим о том, как узаконить перепланировку в квартире поэтапно и где это можно сделать.

    В какие инстанции обратиться

    Первым этапом узаконения выступает обращение в те инстанции, которые отвечают за порядок согласования «самоволки» в квартире по месту ее регистрации. Такими структурами выступают: жилищная инспекция, отдел по капитальному строительству при администрации города или района. Перед обращением в эти структуры необходимо иметь при себе:

    • техпаспорт квартиры;
    • поэтажный план с экспликацией.

    В документацию, которая получена до проведения «самоволки», необходимо внести все произведенные видоизменения конфигурации жилплощади. При отсутствии данных документов они могут быть оформлены в БТИ с выездом техника на место. Во вновь выданных документах будут обозначены красными линиями те участки квартиры, которые подверглись самовольной архитектурной модификации.

    Что потребуется

    Следующим шагом является необходимость в изготовлении эскиза (чертежа) перепланировки. Для этого можно оформить заказ проекта в специализированной организации, либо изготовить его самостоятельно. Если проектом занимается организация или ИП, то они должны обладать специальным документом, позволяющим осуществлять данный вид услуги. После изготовления проекта либо организация, либо владелец самостоятельно должен согласовать его в компетентных инстанциях (санэпидстанция, Роспотребнадзор, пожарный надзор, управление по архитектуре и планированию).

    Последовательность действий

    Если легализация «самоволки» осуществляется по административному регламенту, последовательность действий будет такова.

    Следующее видео наглядно объяснить, как происходит узаконение нелегальной перепланировки квартиры:

    Подготовка документации

    Подготовка документации для структур, которые занимаются согласованием перепланировки. Для этого необходимо собрать пакет бумаг:

    • написать заявление о перепланировке;
    • правоустанавливающий документ собственника или нанимателя (оригинал либо ксерокопия, заверенная в НК) вместе с выпиской из домовой книги;
    • дозволение всех собственников на осуществление работ по перепланировке (если результатом перепланировки является присоединение части общего имущества в многоквартирном доме) либо всех членов семьи нанимателя (если жилплощадь занимается по соглашению соцнайма);
    • документация из БТИ (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией);
    • проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади;
    • если проект изготавливался по заказу проектной организацией – договор на оказание услуг;
    • решения с заключением компетентных инстанций;
    • технический документ, подтверждающий допустимость и безопасность проведенной перепланировки.

    Данный перечень бумаг может быть представлен заявителем в полном объеме, в случае непредставления отдельных документов, структура, согласовывающая перепланировку, может самостоятельно их запросить в соответствии с межведомственным соглашением. После принятия бумаг заявителю на руки выдается расписка.

    Получение решения о согласовании или отказ

    После проверки поданных документов орган либо согласовывает, либо отказывает в согласовании видоизменений. Для принятия соответствующего решения предусмотрен 45-дней срок со дня обращения заявителя и получения полного перечня бумаг. Если документы подаются через МФЦ, то течение срока начинается с момента их передачи в органы по согласованию.

    После принятия соответствующего решения заявитель уведомляется не позже 3 рабочих дней.

    Обращение в суд

    А как узаконить перепланировку в квартире через суд? Судебный порядок предусмотрен в следующих случаях:

    • если при обращении в органы по согласованию было принято решение о невозможности проведения административной процедуры;
    • в случае отказа органом о согласовании, а заявитель не согласен с таким решением.

    В первом случае составляется иск с требованием о сохранении жилплощади в видоизмененном состоянии, а во втором – заявление об оспаривании решения.

    Иск по первому случаю подается в судебную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Заявление об обжаловании решения необходимо подавать в районный судебный орган по месту проживания заявителя либо по месту нахождения структуры, которая отказала в согласовании. При этом решение органа подлежит обжалованию в течение 3-месячного срока с момента извещения заявителя об отказе.

    Для суда, кроме иска или заявления (в подлиннике и ксерокопия для ответчика), понадобятся следующие бумаги:

    • документ об уплате госпошлины (в соответствии с нормами НК размер госпошлины составляет 300 рублей);
    • документ, удостоверяющий права собственника или нанимателя (свидетельство, соглашение соцнайма) – в оригинале или заверенные ксерокопии, в том числе копию для ответчика;
    • документация из БТИ (техпаспорт на жилплощадь, поэтажный план и экспликация) – оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
    • проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
    • заключения соответствующих инстанций — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
    • соглашение с проектной организацией — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
    • другие бумаги, которыми заявитель обосновывает свое требование — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика.

    После подачи документов судья назначает дату проведения судебного разбирательства, на которое необходимо будет присутствовать заявителю. В ходе разбирательства истцу подлежит доказать:

    • что «самовольное» видоизменение жилплощади не нарушает прав и интересов других лиц, а также не угрожает их безопасности;
    • архитектурная модификация соответствует требованиям строительных норм и правил;
    • что он предпринимал все действия для получения разрешительной документации по производству работ по изменению конфигурации жилплощади.

    Изучая материалы и представленные доводы заявителя, суд для подтверждения обоснованности его требований, может назначить проведение специальной экспертизы. Результат обследования должен подтвердить соответствие произведенного архитектурного видоизменения строительным нормам и правилам. Расходы на обследование объекта несет та сторона, которая выступила с соответствующим ходатайством.

    Результатом судебного разбирательства является постановление суда, которым либо узаконивается перепланировка, либо отказывается в ее легализации. Судебное постановление вступает в силу по истечении месячного срока, который предоставляется истцу на обжалование в суде апелляционной инстанции. Если заявитель не воспользовался данным правом, постановление вступает в законную силу.

    О том, как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке, пойдет речь далее.

    Жилье в ипотеке

    Заниматься перепланировкой жилплощади, которая была приобретена в ипотеку, можно, однако существуют определенные ограничения. Поскольку ипотечное жилье находится под залогом у кредитного учреждения, владелец может распоряжаться ей только ограниченно.

    Ипотечное соглашение может содержать в себе такие пункты:

    • либо запрет на проведение видоизменений конфигурации жилплощади;
    • либо обязательную процедуру согласования с банковской организацией.

    Данными требованиями банк старается себя обезопасить. Поскольку при самовольной перепланировке владелец несет дополнительные траты на узаконение, существует риск невыплаты по кредиту, либо с задержкой. Также при несогласовании «самоволки» придется тратиться на восстановление жилья в первоначальное состояние. А если в установленный срок не привести жилплощадь в прежний вид, она может быть реализована с публичных торгов.

    Особенностью легализации перепланировки ипотечной квартиры является необходимость предоставления в орган для согласования дополнительного документа – письменное согласие кредитного учреждения. Для получения разрешительного согласия банка необходимо подать заявление, за рассмотрение которого придется уплатить комиссионный сбор в размере от 2 до 5 тысяч рублей.

    Кроме получения одобрения на внесение архитектурных видоизменений от банка понадобится получить согласие от страховщика. Данное согласие также необходимо предоставить в орган на согласование.

    А вот если ипотечным соглашением не предусмотрена процедура согласования с банком, то владельцу придется ждать полного погашения кредита.

    О том, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире самостоятельно, мы расскажем далее.

    Стоимость услуги

    Собственник жилья или наниматель может самостоятельно пройти всю процедуру по легализации незаконной перепланировки от начала до конца, посещая все инстанции и оформляя документы. Однако этот процесс весьма длительный и трудоемкий, за определенные действия все равно придется платить (изыскание документов из БТИ, изготовление проекта, уплата штрафа, согласование с банком – в случае с ипотечным жильем и другие расходы). Зато узаконить перепланировку квартиры самостоятельно возможно по наименьшей цене.

    Но можно значительно сократить по времени эту процедуру и сохранить силы и нервы, воспользовавшись услугами посреднической компании. Стоимость того, чтобы узаконить перепланировку квартиры, у специализированных фирм варьируется в зависимости от многообразности перепланировки, метража жилплощади, услуг по проектированию и т.д., и составляет от 20000 до 100000 рублей.

    Как видно, процедура легализации перепланировки не только трудоемкая, но и дорогостоящая. Поэтому лучше быть законопослушным собственником и все видоизменения своего имущества согласовывать заранее.

    Еще больше полезной информации по вопросам перепланировки и ее узаконения содержит следующее видео:

    urned.net

    Как узаконить перепланировку ,если ее сделали или планируете

    Что делать, если перепланировка уже есть, но пока не узаконили. Как согласовать перепланировку, если она только в планах. Две инструкции.

    Как узаконить перепланировку: инструкция

    Перепланировка требует согласования с госорганами и не должна касаться несущих стен и опорных конструкций. Причем сразу отметим, что перенос канализации, коммуникаций, замены газовой плиты на электрическую относится к переустройству квартиры, а не к перепланировке, но процедура оформления у переустройства такая же.

    Госуслуга бесплатна, но за составление своего проекта перепланировки придется заплатить инженерам. Ниже мы приводим инструкцию в соответствии с Жилищным кодексом с изменениями от 22 января 2019 года и Постановлением Правительства РФ ПП-№508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных жилых домах».

    Что можно изменять в квартире:

    1. Объединить кухню с электроплитой и гостиную, прорубив дверной проем в смежной стене или сделав в ней арку.

    Полностью сносить стену/перегородку нельзя. Если это несущая стена, то делается узкий проем с усилением, а если перегородка — можно сделать широкий проем и вставить раздвижные/распашные двери.

    2. Увеличить ванную или туалет, «взяв» площадь коридора. Главное, чтобы уровень пола санузла ниже уровня пола коридора на 3 см.

    3. Увеличить балкон за счет формирования арки шириной до 1 метра.

    4. Протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка (главное, чтобы сохранился угол слива).

    Важно: если перепланировка затрагивает общую домовую территорию, то ее нужно согласовать с соседями.

    При этом все изменения не должны ухудшать условия жизни других людей, угрожать их жизни и здоровью, разрушать дом и приводить к его обветшанию.

    Незаконная перепланировка, которую никогда не узаконить.

    Такую перепланировку никто не утвердит: даже если согласовать удастся, на этапе проверки работ вам выпишут отказ, скажут вернуть всё в прежнее состояние, да еще и придется заплатить штраф.

    Также нельзя делать переустройство в домах, признанных аварийными. Если вы переносите кухню, в помещении должно быть окно — по СНиП обязателен приток воздуха для проветривания после готовки, на случай утечки газа.

    Для составления проекта нужно обратиться в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. Для работы надо предоставить техпаспорт и выписку ЕГРН. А также указать, какие именно планировочные решения вы хотите внести: эскиз или дизайн-проект.

    Стоимость проекта зависит от расценок бюро и сложности — ориентировочно 9000-20000 рублей.

    К вам домой приедет инженер, чтобы обследовать и обмерить квартиру. После чего бюро оформляет проект в 2-х экземплярах. К проекту обязательно нужно приложить:

    — договор авторского надзора;

    — акты скрытых работ;

    — техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки;

    — копию свидетельства допуска СРО бюро.

    Иногда проект нужно еще и согласовать с управляющей компанией (ТСЖ или ЖСК).На проект руководитель УК поставит печать или отдельно напишет справку. Уточните этот момент в своем ТСЖ.

    Теперь необходимо подать заявление на согласование перепланировки через МФЦ или напрямую в администрацию района (в каждом районе может быть свой ответственный отдел — например, жилищная инспекция, архитектурный отдел). К заявлению надо приложить:

    — Проект перепланировки со всеми приложенными к нему документами (авторский надзор, техзаключение и т.д.).

    — Техпаспорт, которому не больше 5 лет.

    — Правоустанавливающие документы на квартиру.

    — Если квартира снимается по договору социального найма, то нужно также согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире.

    — Нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних.

    — Решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).

    Важно: заявитель вправе не предоставлять техпаспорт и выписку из ЕГРН, если право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Тогда администрация сама запросит данные из Росреестра.

    Когда подаете документы, специалист дает вам расписку, где указывается их перечень (для возврата). А также в расписке укажут перечень документов, которые администрация запросит у межведомственных организаций. Проект может потребоваться согласовать с СЭС, МЧС.

    Администрация выносит решение в течение 45 дней и в течение 3 дней с момента принятия решения уведомит вас, что всё готово: позвонят и скажут прийти в МФЦ/в жилищную инспекцию, а если не придете — пришлют документы заказным письмом.

    Теперь можно начинать ремонт. Нужно успеть сделать перепланировку до истечения срока действия решения о согласовании. Этот срок указан в самом документе на втором листе. Например, в Москве решение действует в течение 1 года.

    Сроки действия решения отмечаются в конце документа.

    Когда закончите ремонт, нужно сообщить об этом в жилищную инспекцию:

    1. Написать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке. В заявлении нужно указать реквизиты решения о согласовании.

    2. Приложить к заявлению копию договора с проектным бюро, авторского надзора и наличия у бюро допуска СРО, а также журнал производства работ. В журнале описывается перечень всех строительных работ, их последовательность, перечень технической и исполнительной документации.

    В течение 10 дней после подачи заявления к вам приедет межведомственная комиссия по перепланировке (МВК). День приезда будет согласован с вами заранее. В комиссию входит специалист жилищной инспекции/отдела архитектуры и — при необходимости — управляющий жилым комплексом.

    Важно: вы как заявитель должны в своих интересах обеспечить на проверке присутствие:

    — представителей бюро, которое составляло вам проект перепланировки;

    — представителей строительной бригады,которая делала вам ремонт. Это поможет разъяснить спорные моменты сразу же, на месте (если они возникнут) и поставить подписи в актах.

    Комиссия составит акт о завершенной перепланировке помещений в 3-х экземплярах. Один — вам, второй администрация отправит в ЕГРН, чтобы внести правки в кадастр при необходимости, а третий — оставит себе.

    В актах должны расписаться:

    — Вы (заявитель).

    — Инспектор.

    — Начальник жилищной инспекции/отдела архитектуры.

    — Автор проекта перепланировки из бюро.

    Представитель строительной компании,которая оформила акт скрытых работ. Дальше вам остается только получить новый техпаспорт в БТИ или через МФЦ, подав запрос и оплатив пошлину. Единого порядка получения техпаспорта нет, каждый регион устанавливает его самостоятельно согласно Положению об учете жилищного фонда.

    Обычно вам нужно принести в БТИ свой паспорт, акт, выписку ЕГРН. После этого к вам приедет инженер, который зафиксирует изменения в техплане квартиры и в течение 10 дней вы сможете забрать новый техпаспорт. Услуга платная: около 2000 рублей.

    Заказать официальную выписку ЕГРН можно у нас - https://rosreestr.net/Самовольную перепланировку узаконивают через суд — на это уйдет примерно полгода. Часто о самовольных перепланировках люди узнают после покупки. Поэтому так важно узнать все о квартире еще до заключения сделки. Проверить квартиру перед покупкой можно здесь - https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

    Инженер должен замерить и зафиксировать все изменения и выдать вам новый техпаспорт, куда он поставит штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие стены не затронуты, то он также выдает техническое заключение об их целостности.

    Подайте заявление на согласование перепланировки вместе с документами, которые выдаст вам инженер БТИ после осмотра квартиры. Когда комиссия откажет вам в согласовании, то этот отказ станет основанием для обращения в суд.

    Напишите исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, сошлитесь на ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску приложите документы:

    1. Отказ администрации в согласовании.

    2. Старый и новый техпаспорт, где отображены все изменения.

    3. Планы квартир выше и ниже — запросите их через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.

    4. Выписку из ЕГРН.

    Суд назначит строительно-техническую экспертизу. К вам придет комиссия,которая оценит жилье на соответствие санитарным, пожарным, строительным нормам и выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. Если нарушений нет, то инспектор подпишет акт о выполненной перепланировке. Если решение будет отрицательным, то укажут причины.

    Тогда вам нужно будет подать апелляцию и устранить нарушения: например, если вы меняли полы и не монтировали гидроизоляцию, то нужно будет исправить это. Привлекайте к работе строительную бригаду, которая даст вам акты скрытых работ — без них комиссия не примет перепланировку. Однако если изменения нарушают целостность несущих стен, то придется все возвращать обратно. Такую перепланировку никто не согласует — она опасна обрушением.

    Если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то вам необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна.

    За незаконную перепланировку будет штраф — 2000-2500 рублей согласно ст.7.21 КоАП РФ. Кроме штрафа могут обязать вернуть помещение в исходный вид, если узаконивание перепланировки невозможно.

    Причин может быть четыре:

    1. В ведомствах нет нужной информации о квартире. В таком случае администрация должна попросить заявителя предоставить документы. Если он этого не сделал в течение 15 рабочих дней, то будет отказ.

    2. Перепланировка не соответствует закону,нарушает строительные нормы, ГОСТ и СНиП, угрожает безопасности. Например, вы затрагиваете несущую стену или решили расширить кухню за счет жилой комнаты.

    3. Проектная организация выдала заключение, что в доме невозможна перепланировка из-за технического состояния конструкций здания.

    4. Департамент культуры не разрешает делать перепланировку из-за специфики здания — когда дом является памятником культурного наследия. В отказе администрация укажет причину и вид нарушений.

    Ч. 1 ст. 27 ЖК РФ четко устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании. Этот перечень нельзя расширить или толковать иначе. Помните об этом, если у вас самовольная перепланировка и суд отказывает в ее узаконивании.

    Если комиссия отказала в выдаче акта,ссылаясь на нарушения закона, то требуйте указания на конкретные нормы и ссылки на законы, ГОСТ и СНиП. А также в акте комиссия обязана предложить решение —устранить нарушения, выполнить дополнительные работы (какие именно), предоставить дополнительные документы.

    Причины обычно две — если истек срок действия решения о согласовании и если реальная перепланировка не соответствует проекту.

    rosreestr.net

    Пошаговая инструкция, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

    Причины перепланировки могут быть разные.

    Собственники не нашли подходящий вариант при покупке и решили переделать под себя то, что есть. Или жильцам просто надоело прежнее расположение комнат, и они захотели внести в свою квартиру что-то новое.

    Независимо от причин, если перед началом работ по перепланировке они не были одобрены соответствующими органами, то действия собственников считаются незаконными.

    Что же делать, когда перепланировка в самовольном порядке уже произведена? Необходимо узаконить все совершенные изменения.

    Какие ремонтные работы считаются незаконными?

    Статья 25 Жилищного кодекса РФ трактует понятие перепланировки как изменение конфигурации жилого помещения.

    А незаконной перепланировкой считается такое изменение:

    • без уведомления органа, который занимается согласованием этих вопросов,
    • при отсутствии документального подтверждения проведенного согласования;
    • при нарушении утвержденного проекта перепланировки.
    Незаконными являются любые внесенные в план квартиры изменения, никак не отраженные в ее техническом паспорте.

    Если же производятся более серьезные перемены, такие как установка или перемещение инженерных сетей, санитарно-технического или электрического оборудования, которые подлежат отражению в техпаспорте, то они считаются переустройством квартиры.

    Для чего необходимо узаконивание изменений в квартире?

    Перепланировка перепланировке рознь. Все зависит от размаха фантазии владельца квартиры. Он может пожелать установить небольшую дополнительную перегородку, тем самым увеличив число комнат. А может превратить «однушку» в студию или объединить ванную комнату и туалет.

    В первом случае он, скорее всего, не нарушит ни чьи права и никого никак не заденет. Во втором же могут пострадать несущие конструкции здания, общедомовые коммуникации и прочее имущество общего пользования.

    Так для чего же нужно выполнение процедуры узаконивания перепланировки:

    1. Если предполагаемые изменения прошли все согласования, то риск повредить целостность дома или коммуникаций минимален. А значит, на плечи хозяина квартиры не лягут непредвиденные расходы на ремонтные работы.
    2. Если реальный план квартиры не совпадает с техническим паспортом, то ее становится очень затруднительно продать. Ведь зарегистрировать такую сделку в органе Жилинспекции становится невозможно. Кроме того, такую квартиру нельзя будет передать в дар или заключить с ее участием иную сделку по отчуждению, так как новый хозяин не сможет вступить в права собственности.
    3. Если квартира была приобретена по программе ипотечного кредитования и окончательные выплаты за нее еще не осуществлены, то банк может заставить в принудительном порядке вернуть помещению первоначальный вид.

    Иными словами, самовольная перепланировка, не отраженная в техническом паспорте на квартиру, делает невозможными любые регистрационные действия с ее участием, а также сделки, в которых происходит сверка фактического состояния помещения с тем, что содержится в документах.

    Очевидным советом в данной ситуации является получить разрешение на перепланировку еще до ее воплощения в жизнь. Но зачастую бывает как раз наоборот, и узаконить внесенные изменения нужно постфактум.

    С этой целью необходимо обратиться в районную администрацию или в суд по месту нахождения жилого помещения. Но предварительно придется совершить ряд подготовительных действий.

    На первом этапе узаконивания перепланировки в квартире собственнику нужно подготовить пакет документов:

    Следующим шагом станет обращение в БТИ с документами, подтверждающими право собственности на квартиру и удостоверение личности (паспортом).

    Это нужно для того, чтобы по адресу видоизмененной квартиры выехал сотрудник БТИ для осуществления замеров и последующего создания нового плана.

    Если самовольное изменение является незначительным и не касается несущих конструкций, санитарных зон и прочих существенных коммуникаций, то для осуществления согласования вполне достаточно плана, полученного в БТИ.

    Если же перепланировка была более масштабной и затронула несущие конструкции дома или инженерные системы, то необходимо получение проекта.

    Проект требует согласования в инстанциях, в чьей компетенции находятся внесенные изменения. Их список довольно обширен и в зависимости от ситуации может включать:

    • Роспотребнадзор;
    • Противопожарную службу (ГУ МЧС России);
    • Жилищную инспекцию;
    • Ростехнадзор.

    В заключении со всеми необходимыми документами можно идти в районную администрацию (или в суд) и писать заявление с просьбой принять жилое помещение (квартиру) в эксплуатацию в перепланированном виде.

    У районной администрации на рассмотрение вопроса уходит порядка 30-45 дней. После чего собственнику выдается акт приемочной комиссии (или распоряжение о произведенном переустройстве).

    Вряд ли владелец квартиры самостоятельно сможет определить, как проложить новые коммуникации (или перенести старые) так, чтобы не нанести вреда соседям или инженерным сетям.

    Именно поэтому нужно обращаться за помощью к специалистам. Только они смогут определить, можно ли сохранить изменения в таком виде, в каком они произведены.

    А если имеют место нарушения или угроза общедомовым конструкциям, то укажут на это и скажут, что необходимо подправить.

    Заказать проект совершенной перепланировки можно в БТИ или любой лицензированной проектной компании. Изготовление документа в БТИ требует больше времени, в сторонней организации – больших финансовых затрат.

    Тем не менее, если выбор пал на какую-то проектную организацию, нужно тщательно ознакомиться с ее репутацией:

    1. Выяснить, имеется ли у нее соответствующая действующая лицензия на этот вид деятельности.
    2. Узнать опыт работы, как долго компания существует на рынке проектных услуг.
    3. Наличие в штате фирмы необходимых специалистов.
    4. Для разработки проекта перепланировки от хозяина квартиры потребуется предоставить план, полученный в БТИ. Затем сотрудники проектной компании выезжают на место и осуществляют все необходимые замеры для изготовления проекта.

    Получение нового технического паспорта

    Начиная с 2013 года, технический паспорт на квартиру именуется техническим планом. Получить новый технический план жилого помещения после перепланировки можно в БТИ.

    В Бюро нужно предоставить полученный в районной администрации акт приемочной комиссии или распоряжение о произведенном переустройстве, а также:

    • Свидетельство о собственности (или иные правоустанавливающие документы);
    • проект квартиры с учетом перепланировки и предыдущий технический паспорт;
    • паспорт собственника.

    Срок изготовления нового технического паспорта, как правило, не превышает 10 дней. Кроме бумажного экземпляра собственнику выдается и его электронная версия, созданная при помощи специализированной проектной программы.

    Срок действия данного документа никак не ограничен. Он считается действительным до тех пор, пока его данные совпадают с фактическим состоянием жилого помещения.

    Кадастровый паспорт является ключевым документом, содержащим все основные характеристики квартиры. Состоит он их описательной части и чертежа жилого помещения. А раз имеется графическая информация, значит, она должна быть актуальной.

    Для получения кадастрового паспорта необходимо обратиться в Кадастровую палату территориального отделения Росреестра.

    Туда же нужно предоставить пакет документов:

    • технический план;
    • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
    • план, полученный в БТИ;
    • акт приемочной комиссии районной администрации;
    • документы, подтверждающие согласование с Роспотребнадзором, Противопожарной службой и другими инстанциями.

    Свидетельство о праве собственности подлежит замене, только если имело место увеличение или уменьшения площади жилого помещения.

    Оформляется новое свидетельство также в Росреестре при предоставлении кадастрового паспорта и документов, подтверждающих право собственности на квартиру.

    Рассмотрение вопроса в суде

    Если не удается решить вопрос узаконивания через районную администрацию, то придется обращаться в суд. Для этого нужно написать исковое заявление о перепланировке квартиры по любому образцу и предоставить пакет документов, аналогичный тому, что подавался в администрацию.

    В установленную дату собственник должен явиться на судебное заседание. В процессе него будет рассмотрена правомерность перепланировки:

    1. В том случае, если внесенные изменения не нанесли урона дому или соседям и являются не существенными, то выносится решение об узаконивании перепланировки.
    2. Если же они носят масштабный характер и противоречат правилам и нормам Жилищного законодательства, то суд принуждает хозяина вернуть жилому помещению первоначальный облик.

    Любое судебное решение выдается в письменном виде.

    Если в узаконивании отказано, то непременно указываются конкретные причины. Отказ можно обжаловать в установленном законом порядке в трехмесячный срок.

    Если же перепланировка признана законной, то с полученным решением суда и прочими необходимыми документами можно отправляться в БТИ.

    Стоимость самостоятельного узаконивания и через посредников

    Общая сумма затрат на узаконивание перепланировки напрямую зависит от масштабов внесенных изменений и площади квартиры.

    Но в любом случае самостоятельное оформление обойдется собственнику гораздо дешевле:

    1. Госпошлина за изготовление технического плана составляет от 1200 рублей, в то время как обращение за ним в специализированную негосударственную организацию варьируется от 2000 до 10000 рублей.
    2. Стоимость получения кадастрового паспорта от 200 рублей.
    3. Госпошлина за подачу искового заявления – 300 рублей.
    4. Создание плана перепланировки лицензированной организацией обойдется от 4500 рублей, в БТИ от 1200 рублей.

    Если полностью же доверить все заботы по установлению законности специализированной организации, то стоимость подобных услуг начинается от 25 – 30 тыс. рублей. К этой сумме дополнительно приплюсовываются все обязательные платежи в необходимые инстанции.

    А дальше уж личный выбор каждого – тратить свое время на посещение всех необходимых организаций и сбор документов или переплатить, но узаконить перепланировку без особых забот.

    Узаконивание уже совершенной перепланировки – дело очень и очень хлопотное. Кроме того, если при этом были нарушены несущие конструкции или еще какие-то важные коммуникации, то в узаконивании может быть отказано, а самоуправца обяжут вернуть все в первоначальный вид.

    Поэтому прежде чем начинать глобальное изменение своей квартиры, необходимо все несколько раз взвесить. Ведь если жилая площадь является частной собственностью – это еще не значит, что с ней можно делать все что угодно.

    Видео: Как узаконить изменения в квартире после ремонта?

    В видеосюжете юрист рассказывает, что такое перепланировка квартиры или иной недвижимости и как она должна проводиться по законодательству РФ.

    Кроме того, даются советы, что делать, если перепланировака уже сделана без согласования с уполномоченными органами. Дается приблизительный порядок действий для узаконивания изменений в состоянии квартиры после проведения в ней ремонтных работ.

    Возможно Вас так же заинтересует:

    terrafaq.ru

    Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана, в 2019 году

    Изменение конфигурации жилья требует внесения изменений в техпаспорт. Такое изменение называется перепланировкой и должно происходить с разрешения контролирующих органов. Это связано с тем, что безопасность всего здания может зависеть от того, какая перепланировка задумана (трогать несущие стены ни в коем случае нельзя, тем более на нижних этажах). Также в результате перепланировки должны соблюдаться определенные требования к самому жилью (например, жилая комната должна иметь хотя бы одно окно). Разберемся, как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана, в 2019 году — куда обращаться, к чему быть готовым.

    Фото: mil.ru

    Что будет, если перепланировку не узаконить

    Жилищный кодекс возлагает полную ответственность за незаконную перепланировку на собственника квартиры или нанимателя, если квартира принадлежит государству и получена по договору социального найма.

    В правовые последствия незаконной перепланировки включаются такие меры:

    • штраф от 2000 до 2500 рублей — за перепланировку квартиры в многоквартирном доме,
    • лишение права собственности на приватизированную квартиру или расторжение договора социального найма,
    • обязанность восстановить квартиру в изначальном виде.

    Последние две меры — крайние. Если перепланировку в принципе невозможно узаконить (например, обустроена жилая комната без окон), то жилье нужно вернуть к прежнему состоянию — убрать новые стены, восстановить разрушенные и т.п.

    Для этого даются разумные сроки и определяется порядок проведения работ.

    Если квартира не приведена в изначальное состояние, то собственник или наниматель рискует лишиться права на жилье по суду. Это допускает статья 29 Жилищного кодекса РФ:

    • если квартира приватизированная — она выставляется на публичные торги, вырученная на торгах сумма передается собственнику, расходы на исполнение судебного решения из этой суммы вычитаются,
    • если квартира получена по договору социального найма — договор расторгается, а приводить жилье в первоначальное состояние обязан собственник (обычно — муниципалитет).

    Фото: pxhere.com

    Как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире в 2019 году

    Если неузаконенная перепланировка не нарушает нормы, ее можно и нужно узаконить. Рано или поздно с этой проблемой в любом случае придется разбираться. Разумеется, можно годами жить в такой квартире, и государство об этом не узнает. Однако на вас могут подать в суд соседи, если узнают о факте незаконной и опасной для них перепланировки. С проблемой придется обязательно столкнуться при изменении собственника.

    Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой будет практически невозможно — ни один риэлтор или грамотный покупатель никогда в жизни не заключит с вами сделку о покупке такого жилья. Или будет требовать существенную скидку.

    Если не вы сами столкнетесь с такой проблемой, то с ней столкнутся ваши наследники. Поэтому никакого смысла тянуть с узакониванием перепланировки не нужно. Тем более мы не знаем, какие еще законы придумают наши депутаты и как усложнят нам жизнь в будущем.

    Для того, чтобы узаконить перепланировку в квартире, если та уже сделана, в 2019 году есть два пути — административный и судебный.

    Разумеется, административный способ решения проблемы — основной. В суд нужно будет обращаться только в том случае, если обычным путем вашу перепланировку госорганы не согласовали.

    Фото: flickr.com

    Как нужно действовать для узаконивания перепланировки в административном порядке

    Обращаемся за консультацией в госорганы

    Орган, который согласует перепланировку, в разных регионах страны может называться по-разному. Где-то это жилищная инспекция, где-то отдел капитального строительства и т.п.

    Обратившись в такой орган, вы получите первичную консультацию. Вам подскажут, нужно ли вам в принципе что-то согласовывать или ваши изменения в квартире не входят в понятие перепланировки. Если перепланировка имеет место быть, определят ее вид и сориентируют по поводу того, какие документы нужно представить.

    Для получения такой консультации возьмите с собой такие документы:

    • техпаспорт квартиры,
    • поэтажный план дома,
    • экспликация.

    Если у вас каких-то бумаг нет, их можно заказать в БТИ. Если документы получены до перепланировки, отметьте на плане внесенные изменения (лучше сделать ксерокопию и рисовать на ней). Если же вы заказываете документы в БТИ уже после того, как перепланировка сделана, в них появятся так называемые красные линии — отметки БТИ о незаконной перепланировке.

    Заказываем проект перепланировки

    Такой проект можно заказать в организации или у частного лица, если они входят в соответствующую СРО (саморегулируемую организацию). Разработчик проекта перепланировки должен будет согласовать его в контролирующих органах (Роспотребнадзор, пожнадзор и т.д.).

    Проект можно составить и самостоятельно в виде эскиза. Для этого берется увеличенная копия поэтажного плана здания, где красным цветом выделяются внесенные изменения.

    Подаем документы на согласование сделанной перепланировки

    Подать документы можно как в уполномоченный орган, так и в ближайший  МФЦ. В обязательный перечень документов входят:

    1. заявление о перепланировке,
    2. согласие всех собственников на перепланировку (если квартира получена по договору соцнайма — согласие всех “прописанных” жильцов),
    3. проект перепланировки или ваш эскиз,
    4. договор с проектной организацией (если перепланировка делалась по проекту),
    5. техническое заключение о том, что проведенные работы безопасны и допустимы.

    Дополнительно можно представить такие бумаги:

    1. правоустанавливающие документы (подлинник или нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности или договора соцнайма),
    2. документы из БТИ (техпаспорт, поэтажный план здания, экспликация),
    3. заключения компетентных органов (Роспотребнадзор, пожнадзор и т.д.)

    Документы из дополнительного списка можно не предоставлять. В этом случае орган, который согласует перепланировку, должен будет заказать их в соответствующих ведомствах самостоятельно.

    О том, что заявление и приложенные к ним документы у вас приняты, вам дадут расписку.

    Дожидаемся решения

    На согласование перепланировки госорганам дается 45 дней. Если документы подавались через МФЦ, фактический срок может быть чуть больше — 45 дней начнут считаться с момента, когда МФЦ передаст принятые бумаги в госорган, который занимается этим вопросом.

    Еще в течение трех рабочих дней вам должны направить результат рассмотрения заявления.

    Если результат отрицательный, вы можете попытаться узаконить перепланировку через суд.

    Фото: pxhere.com

    Как узаконить сделанную перепланировку через суд

    Если вы получили отказ в согласовании перепланировки по обычной процедуре, остается обращаться в суд. На это дается три месяца с момента вынесения отрицательного решения по вашему вопросу. Заявление подается в районный суд по месту жительства или по месту нахождения отказавшего вам госоргана.

    Подавая исковое заявление, приложите к нему следующие документы:

    1. уведомление о вручении другим участникам процесса направленных им копий иска и отсутствующих у них документов,
    2. квитанция об уплате госпошлины 300 рублей,
    3. полученный вами отказ в согласовании перепланировки,
    4. правоустанавливающие документы на квартиру,
    5. документы БТИ,
    6. проект перепланировки или эскиз,
    7. договор с проектной организацией (если перепланировка делалась по проекту),
    8. заключения компетентных органов,
    9. любые другие документы, которые подтверждают вашу позицию,
    10. документы, которые подтверждают статус вашего адвоката или представителя (если пользуетесь такими услугами).

    В течение месяца должен состояться суд. На заседании вам нужно будет убедить судью в своей правоте.

    Вот те “три кита”, на которых должна строиться ваша позиция:

    • перепланировка не нарушает чьих-либо прав, не угрожает ничьей жизни или здоровью,
    • строительные правила и нормы при перепланировке были соблюдены,
    • вы сделали все, чтобы получить разрешение на перепланировку.

    Разумеется, каждый из этих трех пунктов нужно будет “раскрыть”, приводя конкретные доказательства.

    Если во время заседания встанет вопрос о строительно-технической экспертизе вашей квартиры, она будет назначена. Оплачивает проведение этой экспертизы та сторона, которая подняла этот вопрос.

    Затем остается дожидаться решения суда. Если суд встал на вашу сторону, нужно дождаться вступления решения в силу, после чего можно будет отправляться в орган регистрации прав для получения всех положенных документов, которые подтверждают законность перепланировки.

    Остались вопросы? Задайте их в комментариях ниже.

    b2bmaster.ru


    Смотрите также